《投资者网》云诗蒙
在京圈地产，有一句话“一部首开史，半座北京城”。
首开股份（600376.SH）前身是由北京城市开发集团与天鸿集团合并重组而成，2007年借壳天鸿宝业重组成功上市。在北京，首开股份(600376)实力不容小觑。前三门、方庄、回龙观、望京新城等北京市住宅区的地标性建筑群，均是首开的杰作。
9月25日，首开股份发布公告称，拟挂牌转让旗下两家全资子公司100%股权及债权。分别是北京首开云锦铂郡商业管理有限公司和北京首开云锦璞�商业管理有限公司。挂牌转让公司股权是房企回笼资金，补充现金流的常见方式之一。
首开股份方面表示，铂郡商街、璞堤商街自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况，有利于公司的可持续发展，符合公司和全体股东的利益。
国资房企却依旧钱紧
首开股份选择“卖子”回笼资金，或是为优化现金流及负债指标，缓解资金链紧张。
“三道红线是2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。
以此参照，首开股份剔除预收账款后的资产负债率72.2%、净负债率156.7%、非受限现金短债比1.21倍。属于踩中两道红线，仍未达到监管要求。
近两年，房企风险意识愈发强烈，合作开发成了规避风险的方式之一。首开股份从2020年开始，牵手数十家房企合作开发项目。2020年，首开股份共在北京收获9幅土地，全部采用了合作开发的方式。2021年，首开股份拿下10宗地块，9宗均为联合开发，1宗为独自中标竞得。
合作开发虽能快速提升全口径销售规模，但归母净利润会被稀释。首开股份2022年四季度出现大幅亏损的具体原因，在于第四季度结转收入的项目以合作项目为主，虽然产生的毛利额、净利润尚可，但由于权益占比不高，对合并口径归母净利润的贡献不足，同时第四季度三项费用刚性支出，导致第四季度合并报表归母净利润为负。近两年，房地产行业进入深度调整期，合作方之间的关联风险越来越大。
盈利堪忧、频繁融资
2022年，首开股份营业收入479.2亿元，下滑29.32%；归母净利润-4.61亿元，同比下滑274.81%，扣非净利润-22.69亿元。
业绩预告公告，预计2022年归母净利润为-10亿元到-15亿元，扣非净利润为-30亿元到-35亿元，业绩预告数据与年报数据与相差较大。由于业绩预告披露不准确且未更正，上海证券交易所对相关人作出纪律处分。
中报来看，首开股份的今年上半年营业收入194亿元，同比增长173.1%；净利润-15.3亿元、归母净利润-19.1亿元，相比2022年中期的-14.24亿元，亏损扩大。毛利率为11.4%，较年末降低5.2%，净利率为-7.9%。
与此同时，销售费用增长31.41%至4.92亿元，管理费用增长9.16%至4.69亿元，财务费用增长6.85%至14.92亿元。
业绩亏损的原因包括新冠疫情反复影响和房地产领域需求收缩、房价及成交规模下降、计提存货跌价准备的金额较大、销售不及预期。
去年以来，房企公开市场融资受到诸多限制。随之年末“金融16条”及“三支箭”接连释出。8月30日，由央行牵头，国家金融监管总局、上交所、深交所共同召开金融支持民营企业发展工作推进会，会议上人民银行金融市场司副司长马贱阳表示，要强化畅通股、债、贷三种融资渠道，也就是决策层一直强调的“三支箭”政策。
融资利好政策下，首开股份依托国资背景成功发行多笔债券。今年2月，发行2023年公开发行公司债券（第一期）发行规模39亿元。3月在银行间市场发行2023年第三期中期票据，发行规模15亿元。截止上半年，首开股份发行债券产品147亿，包括公司债50亿和中期票据97亿。9月，2023年度第七期、第八期、第九期三期中票获批拟发行金额分别为37亿元、35亿元、36亿元，共计发行108亿元；期限均不超过五年，票面利率采用固定利率形式。
业绩亏损并未影响首开股份拿地的步伐。今年土拍场上，首开股份以总价31.97亿元+现房2.3万平方米摇号摘得北京昌平沙河高教园区地块，在厦门第三场土拍中以12.65亿元竞得湖里五通高林片区地块。
值得一提的是，7月25日，首开股份以22.82亿元拿下京土储挂（顺）[2023]036号地块。8月8日，首开股份100%持股的顺恒远泰置业成立，注册资本约为11.41亿元。9月22日，北京产权交易所披露首开股份旗下顺恒远泰置业拟增资超11亿，对应持股比例49%。
据克而瑞研究，2023年1-8月首开股份新增货值为153.5亿元，排名第28位，销售金额410亿元，排名第27名。距离2023年计划签约销售金额880亿元，还差430亿元。
中报披露，首开股份土储中环渤海区域占比最高达58%，其中北京占到近7成，一直以来北京都是大本营。据克而瑞数据，首开股份1-8月在北京的成交金额为97.71亿元，仅次于中国海外发展有限公司、北京城建(600266)投资发展股份有限公司、华润置地控股有限公司。
区域性京系房企图鉴
1980年起，房企南北两派分庭抗礼，京系主挑大梁。万通集团、华远地产(600743)是地产先驱企业，金融街(000402)缔造“中国华尔街”，SOHO中国建造地标建筑。1990年起，浙系、渝系异军突起，2000年后，粤系占主流，闽系是新晋黑马。
由于京系房企战略扩张节奏慢，错失冲规模时机，可谓高开低走。除了首开股份，京派区域性房企还有万通发展、首创置业、石榴集团、华远地产、当代置业、北京城建、中交地产(000736)等。
今年上半年，万通发展营收2.55亿元，同比增长86.63%；归属于上市公司股东的净利润为-0.95亿元，同比减亏41.56%；扣除非经常性损益的净利润为-0.839亿元。金融街营业收入56.15亿元，同比减少47.05%；营业利润-9亿元，同比下降160.22%；归属于上市公司股东的净亏损为7.29亿元，同比下降163.42%。
同期，华远地产营收约46亿元，同比增长16.91%；归属于上市公司股东的净利润-5.12亿元，去年同期为-2.2亿元。当代置业的收益约33.34亿元，同比增加约37.9%；公司拥有人应占期内亏损10.02亿元，上年同期公司拥有人应占期内亏损12.39亿元。
2021年9月，首创置业的退市申请获批，正式退市。石榴集团股东桑春华和崔巍“内斗”愈演愈烈。房地产行业中长期问题在过去三年阶段性短期因素刺激下，无差别“洗牌”至今。企业的兴衰很像极的朝代的更迭，在房地产行业更是如此，总有人走有人来。（思维财经出品）■
