智通财经APP获悉，1月24日-1月25日，嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金(简称：嘉实物美消费REIT)开启申购，认购价格为2.383元，最低认购金额1000元，嘉实基金管理有限公司为其基金管理人，基金托管人为北京银行。
嘉实物美消费REIT主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、SPV公司、项目公司等载体穿透取得基础设施项目的完全所有权或经营权利。该基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。
据悉，嘉实物美消费REIT的运营管理机构为物美商业，该基金基础设施资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积77894.28平方米，当期目标不动产评估值总额和净额均为10.02亿元。基础设施资产截至2023年6月末的基本信息如下：
截至2023年6月30日，该基金基础设施项目在执行租约共109个，其中大成项目14个，玉蜓桥项目39个，华天项目29个，德胜门项目27个;共涉及租户94个。业态分布上，截至2023年6月30日，基础设施项目租户业态主要包括超市类、餐饮食品类、医疗健康类、服饰家居类、金融类、美妆类等，行业分散度较好，经营风险较为分散。其中，超市类租户租赁面积占比最大，其次则是餐饮食品类、医疗健康类租户。
2020年、2021年、2022年、2023年1-6月，大成项目营收分别约3764.29万元、494.93万元、929.07万元、951.44万元。基础设施项目运营情况数据如下表所示：
招募说明书中称，大成项目2021年度营业收入下降主要系某外部大租户提前退租和宏观经济影响所致。其他三个项目的经营整体比较稳定，2022年的经营性净现金流出现小幅下滑，主要是由于宏观经济影响导致的出租率较低。2023年，招商团队积极开展招租，2023上半年的经营性净现金流出现明显回升。截至2023年6月30日，玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目的出租率分别为93.84%、90.55%和92.15%。综上，随着出租率的回升和企稳，预计四个基础设施项目后续营业收入及收益也将出现平稳的上升。
需要注意的是，招募说明书提示需注意城市规划及基础设施项目周边便利设施等发生变化的风险。城市的发展伴随着商圈的扩张和布局的演变，随着城市规划的调整，原有城市核心商圈可能会随之迁移，也可能呈现多商圈格局。同时，消费基础设施项目的稳定运营亦依赖项目周边的社会化便利设施，譬如周边社区、办公楼、交通条件、教育、医疗等，若前述社会化便利设施调整或升级，导致无法继续提供相应服务，则会对消费基础设施项目带来不利影响，降低消费基础设施项目在所在区域商圈的吸引力，对项目运营带来较大压力。
