打响生存之战。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
杨惠妍接班已经300多天。
对于还在泥沼中挣扎的地产人而言，这300天很长――史无前例的行业剧变，压在打工人头上就是一座山；焦虑、迷茫的情绪交织，连续被拒的简历与不懈的信念一起，共同经受曙光来临前的煎熬。自救、求生，亦是杨惠妍担任碧桂园“一把手”后的关键词。
2023年3月起，杨惠妍接棒父亲杨国强，出任碧桂园集团董事会主席。她面对的是“公司创办以来最大的困难”。地产深度调整下，碧桂园歉收的业绩与短期流动性压力，褪去了她“中国女首富”的光环，“保交付、保经营、保信用”成为她的首要任务。
所幸，这一年，杨惠妍扛住了。
1月15日，碧桂园集团召开了2024年度工作会议，杨惠妍现身。她表示，“虽然公司现在面临困难，但梦想中的碧桂园从未改变。”
《我梦想中的碧桂园》源自碧桂园创始人杨国强在10年前写下的十二句话，谈的就是杨国强希望建立的企业价值观。2023年4月，杨惠妍在接任董事会主席后，在主持的第一场集团月度管理会议上，就分享了这篇《我梦想中的碧桂园》。
“这十二句话最能诠释我理想中的碧桂园。”杨惠妍当时表态称，“前四句阐述了企业的定位，体现了企业和同事们之间的关系，其中饱含了爱与认同；中间四句清晰地描述了企业的经营之道；最后四句是企业的初心和社会责任。”
此次会议上，杨惠妍再次提及《我梦想中的碧桂园》。她说，家族肯定与公司共命运，会全心全意、真心真意地为公司的发展努力，目前也在尽力盘活资产。
从会议内容来看，碧桂园2024年的重点工作仍然是保交付、保经营和保信用。其中，保交付仍是碧桂园“必须牢牢守住的底线”。碧桂园预计，2024年交付量超48万套，仍是天量的交付任务。
“家族肯定会砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。”2023年12月8日碧桂园月度管理会议上，杨惠妍许下“军令状”。4天后，公司宣布高管集体降薪，杨惠妍、总裁莫斌的年薪降到12万元。要知道，莫斌的年薪曾一度高达2.34亿元，堪称职业经理人的薪酬“天花板”。
但高管降薪，至少向外界传递了一种态度：管理层与员工同甘共苦、家族愿意积极解决公司问题。
“天量”交付压力：立足自救、极限管理
保交付是包括碧桂园在内所有房企必须牢牢守住的底线。
杨惠妍在此次年度工作会上表示，2024年碧桂园集团的重点工作仍然是保交付、保经营和保信用。在保交付、优化经营的过程中，碧桂园努力保信用，做好各相关方的沟通和安排，使公司在保交付过程中有序修复资产负债表。
杨惠妍表示，2024年公司预计交付量超48万套，仍然是天量的交付任务，公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。
从现实情况来看，达成48万套的交付量目标并不容易，碧桂园以“交付挑战将进入深水区”形容这一目标的艰难。杨惠妍表示，“我们的管理机制完善，企业文化优秀，团队稳定团结，同时也得到政府支持和认同，这些都会支撑我们把今年的交付工作做好。”
《中国企业家》获悉，2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米，涉及31省249个城市。不过，60万套房屋并没有达成碧桂园在2023年年中的预期，公司原本预计2023年全年总交付应近70万套房屋。另据第三方统计，碧桂园年度房屋交付量再次稳居行业第一。
莫斌也在会议上谈及“保交付”称：“保交付本来就是我们应该做的，现在更是成为政治的底线要求和企业生存的前提。立足自救、极限管理，把每一套房交给我们的业主，是我们的良心所在。只要是我们经手的项目，保交付都是我们每一个人的使命。”
2023年，楼市困难前所未有。市场修复不如预期，整体仍处于调整之中，行业百强累计业绩继续呈现负增长。为了应对市场变化，过去一年，碧桂园多次调整组织架构。杨惠妍表示，房地产回归居住属性，碧桂园要做好自身战略规划，选好用好优秀团队，让团队越来越有战斗力和凝聚力。
碧桂园最近一次组织调整是在2023年12月初，碧桂园将其中14个区域公司合并为7个新区域，公司区域总数只剩下21个。短短2年，碧桂园区域总数从2021年底的206个缩减至21个，大量高管和一线员工随着调整而离开。据财报，2023年上半年，碧桂园员工人数从69932名减至58140名，减员超过1.1万。
2023年12月12日，碧桂园公告称，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈�主动提出降低薪酬请求。其中，杨惠妍年度薪酬由37万元调整至12万元；莫斌年薪由300万元调整至12万元；杨子莹（杨惠妍妹妹）由200万元调整至12万元；陈�（杨惠妍丈夫）由37万元调整至12万元。
另据碧桂园介绍，公司已取消所有高管配车，确有工作需要时，可通过申请公务派车或使用自有车等方式，实现车辆费用集约管控、成本降低。
作为控股股东，杨惠妍也在为公司提供资金支持。据碧桂园消息，上市至今，杨氏家族已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持总额约410亿港元，且从未减持股票。
除了开源节流、降本增效，碧桂园还在努力促进销售、盘活资产，积极拓展融资渠道、推进债务重整等多个方面。据2023年12月14日公告，碧桂园表示将出售珠海万达商管1.79%股份，金额30.7亿元。碧桂园称，目前9只境内债券已成功展期，境外债务管理措施也在有序推进中。
高压之下，“保信心”
靠降薪、行政开支缩减而来的费用，相比于公司经营所需，或许仅是杯水车薪。对于当前的碧桂园全体员工而言，保住信心显得尤为紧迫。
2023年12月8日，碧桂园对公司极端情况进行了“敏感性模拟分析”后，杨惠妍给大家分享了一个较为乐观的结论。她表示：“保守计算情况下，只要我们存货资产正常销售，即使假设我们不买地、税收没有减免、不考虑‘一体两翼’的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产（状态）。”
她还表示，对碧桂园修复资产负债表非常有信心。“碧桂园资产负债表良性、资产大于负债，净资产超2500亿元，已获取的权益土储约7800亿元，净经营性现金流保持为正……”
值得注意的是，这些美好愿景的所有前提是，“存货资产正常销售”。
此次会议召开前一个多月，2023年11月，碧桂园权益销售额只有61.1亿元，相比去年同期，不及四分之一。据今年1月4日碧桂园公布的未经审核营业数据，2023年12月，公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约69.1亿元；2023年全年，碧桂园实现权益销售金额1742.8亿元。
中指研究院最新发布的数据显示，2023年全年，“百强”房企销售总额62791亿元，同比下降近两成。其中，保利发展、万科、中海地产位居销售额前三名，而碧桂园结束自2017年以来的“六连冠”，排第七名，从2022年4643.0亿元销售额，直接锐减至2199.8亿元。
此次工作会议上，碧桂园预期，2024年市场仍在低位徘徊，城市销售表现分化加剧，民企和国央企分化仍会加剧。莫斌强调，没有销售，就没有造血。要在政策窗口期，紧跟政策大势，抓住机会获取支持，同时严守保交付底线，做好存量和增量销售，不断恢复企业的造血功能。
此前，莫斌曾在碧桂园“新年致辞”中表示，2023年，公司经营始终在高压之下。他说，碧桂园找到了资产负债表修复的清晰路径：在“一体两翼”的战略布局中探索到新的生机。科技建造不断成熟，博智林机器人经过5年的投入和准备，商业化已初见成效，代管代建正在成为新的业务增长点。
据碧桂园方面透露，在代管代建方面，截至2023年底，碧桂园建管（凤凰智拓）已累计新增代建项目30个，在售货值约244亿元，覆盖全国20个城市。“市场不可能永远上行，也不可能永远下行，市场总是存在的。”莫斌提醒，今年公司面对的挑战可能比想象中的更严峻。
碧桂园的转型探索背后，房地产市场正在呼唤新发展模式。
住建部部长倪虹此前也表示，新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
目前市场对新模式内涵讨论不断。如在需求端，老百姓最为担忧的是房价波动和交房质量，近期坊间传出的“无理由退房”呼声，反映的即是开发商和业主之间关系的改变。这意味着，开发商的生意从定价模式到拿地标准都要跟着变。但在当前条件下，房企做到真正“无理由退房”的难度极大。
近期，政策面持续释放利好，支持房企合理融资，亦在提振市场信心。对于房地产的定位、未来房地产的发展，杨惠妍表示，“新房改方案”等政策给出了非常清晰的要求，“只要国家政策清晰且相对稳定，我们就能够基于政策做好战略。”
